제 목표는 올해까지 서울 아파트 매매하기인데요. 동대문구 아파트, 성동구 아파트 소개에 이어서 이번에는 강서구에 다녀왔습니다. 서울특별시 강서구 아파트 매매, 전세에 관심있으신 분들은 주목해주세요. 다 알려드립니다.
아파트를 고르는 기준
제가 현재 서울에서 아파트를 고르는 기준은 3가지입니다.
1) 전고점대비 25%하락하였는가
-25%정도의 아파트 가격이면 상승장 전과 비슷하거나 이정도 가격은 충분히 싸다고 생각합니다.
2) 전세 가격이 유지되거나 오를 수 있는가
실거주가 아닌 투자적인 관점에서 보기 때문에 전세 가격이 유지되거나 오를 수 있는지를 봐야합니다. 실제로 거주하면서 사람들이 살고싶어하는 연식이 2000년대 정도의 아파트인가를 생각합니다.
3) 강남까지 걸리는 시간이 1시간 이내인가
네이버지도로 확인합니다.
필수는 아니지만, 추가로 계단식 아파트가 좋습니다. 계단식 아파트는 한층에 2세대가 엘리베이터를 이용하고 복도식 아파트는 한층에 10세대 정도가 2대의 엘리베이터를 이용합니다. 복도식의 아파트에서 복도가 없기 때문에 같은 평수라도 더 큰 평수를 이용할 수 있기 때문입니다.
이 3가지 기준에 따라 강서구 아파트를 다 분석해봤습니다.
가장 부합하는 2개의 강서구 아파트와 추가로 괜찮은 1개의 강서구 아파트 총 3가지 알려드립니다.
1. 강서힐스테이트 24평입니다.
| 연식 | 2015년식 |
| 세대 | 2603세대 |
| 교통
(평일 07:30분 기준) |
강남까지 58분 |
| 광화문까지 41분 | |
| 마곡업무지구까지 12분 | |
| 전고점(124500만원) 대비 하락률 | -24% |
| 매매 | 9.5억 |
| 전세 | 6억 |
| 매전 | 3.5억 |
3억대이상 종잣돈이 있다면 강서구에서 가장 괜찮은 아파트라고 생각합니다.
10년이하의 연식과 대규모단지 5호선 우장산역 초역세권에 위치하였고, 전고점대비 -25%에 가까운 점 때문입니다. 9.4억에 11층 실거래됐으므로 급매를 잡는다면 충분히 로얄층으로 9.5억보다 저렴하게 가능할 것 같습니다. 현재 하락장이니까 가능성이 더 큽니다.
강남까지의거리가 1시간에 해당하나 광화문 여의도 마곡업무지구까지 접근이 용이하다고 생각합니다. 또한 단지를 둘러봤을때 스크린골프연습장과 여러 커뮤니티가 잘 되어있다는 느낌이 들었어요.
현재 전반적으로 강서구에서 거주분리(매수후 전세입자 구하기)로 집을 구할때 2억이상이 들고 전체적으로 3억이상의 종잣돈이 필요하다고 생각해봤을때, 언제일지는 모르지만 상승장을 위해서 사람들이 좋아하는 아파트를, 전고점이 높게 올라갔던 아파트가 가장 합리적이고 만족스런 투자라고 생각합니다. 전고점이 높게 올라갔던 아파트는 사람들이 선호한다는 증거니까요.
예를들어 여유자금이 3.5억있고 나는 허름한곳에서 전세나 월세 거주가 가능하신분들은 미리 사두시고 추후에 거주를 하는것도 자산증식 측면에서 현명하다고 생각합니다.
2. 화곡초록아파트 24평입니다.
| 연식 | 1998년 |
| 세대 | 625세대 |
| 교통
(평일 07:30분 기준) |
강남까지 59분 |
| 광화문까지 42분 | |
| 마곡업무지구까지 12분 | |
| 전고점(84000만원) 대비 하락률 | -25% |
| 매매 | 6.3억 |
| 전세 | 3.9억(보수적) |
5호선 우장산역까지 도보5분도 안걸리기 때문에 역세권아파트이고, 바로옆에 대단지의 화곡푸르지오와 맞닿아있는 아파트 입니다. 길건너편에 강서힐스테이트가 위치하고 있습니다.
현재 매물기준으로 24평 매매가 6.3억 전세가 3.9억이고, 세입자를 위한 수리를 1000만원정도에서 한다면 6.4억으로도 가능하기 때문에 2.5억으로 매수가 가능합니다.
3. 염창동 금호타운 24평입니다.
| 연식 | 1999년 |
| 세대 | 290세대 |
| 교통
(평일 07:30분 기준) |
강남까지 53분 |
| 광화문까지 41분 | |
| 마곡업무지구까지 27분 | |
| 전고점(89500만원) 대비 하락률 | -21% |
| 매매 | 7.2억 |
| 전세 | 4.1억 |
현재 나온물건이 매매7.2억/ 전세4.1억에 세입자가 있는 물건으로 내 돈이 3.1억이 들어가는 아파트입니다. 어느정도 집주인 네고가 가능하기 때문에 매전대비 3억으로 거래가 가능할 것이라고 생각합니다.
지하철 9호선 증미역 300m거리에 위치하였고, 엘리베이터가 지하주차장까지 바로 연결된다는점 그리고 계단식아파트로 2세대가 1대의 아파트를 공유한다는 사실이 마음에 들었습니다. 실거주 측면에서 좋기때문에 높은가격에 전세입자를 구할 수 있습니다.
하락률은 -20%이긴 하나 -25%가 안되었다고 무조건 잘라내면 좋은물건을 찾기 힘들다고 봅니다. 그러므로 나머지 부족한 5%는 현장에가서 부동산에가서 가격조율을 해서 저 X천만원깍아주면 계좌 바로입금하겠다 하는 생각으로 현재 하락장의 부동산시장을 바라보시길 바랍니다.
결론
서울특별시 강서구 아파트 매매와 전세를 위한 총 3개의 아파트를 알려드렸습니다. 다른구가 아니라 강서구 내에서만 따져보고 판단했습니다. 이번 임장 및 분석을 통해서 강서구의 아파트 가격이 전고점 대비하여 그리 많이 하락하지 않았다는것도 확인해 볼 수 있었는데요.
반대로 이야기하면 강서구 즉, ‘마곡 업무지구의 힘이 강하다.강서구 주민들이 이정도 가격을 받아들인다.’ 라고도 생각해 볼 수 있었습니다.
마곡엠벨리에 대한 언급은 드리지 않았는데요,. 거주분리로 구입하기에 돈이 너무 많이 들어서 뺐습니다. 감사합니다.